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En savoir plus / Bail commercial

Le statut des baux commerciaux est régi par le décret du 30 septembre 1953 qui, de manière avantageuse, confère au preneur une certaine stabilité à travers le droit au renouvellement.

Quelles sont les principales caractéristiques du bail commercial ?

- Définition et forme (contrat écrit): Défini comme un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fond de commerce ou artisanal, le contrat de bail procède le plus souvent d’un écrit – même si cela n’est pas une obligation légale. Dés lors, dans un souci probatoire et donc de prévention contre d’éventuels litiges, l’assistance d’un professionnel (notaire ou avocat) est fortement conseillée aux parties. En effet le contrat fixe les droits et obligations et exige par conséquent une rigueur absolue

- La qualité du locataire (commerçant) : Le titulaire du bail commercial devra impérativement être un commerçant (inscription au RCS) ou un artisan (répertoire des métiers)

- Durée (minimum 9 ans) : une exception est admise pour les baux de courtes durées mais dans ce cas il n’y aura pas de droit au renouvellement, sa durée maximale sera alors 2 ans (au-delà il y’aura transformation en bail commercial)

Quelles sont les règles concernant le loyer? Il est librement fixé par les parties en prenant compte des éléments du local (emplacement, surface, destination des lieux etc.). La révision du loyer initiale n’est possible que tous les 3 ans (révision triennale) dans la limite d’un plafonnement fixé par l’indice trimestriel de référence.

Qu’en est-il du renouvellement du bail commercial ? Règle impérative (c'est-à-dire impossibilité pour les parties d’insérer des clauses contraires), le renouvellement du bail commercial est un droit pour le locataire ce qui implique que tout bailleur qui refuserait le renouvellement du bail serait donc débiteur, vis-à-vis de son locataire d’une indemnité d’éviction. Cela étant posé, il existe néanmoins des cas exceptionnels qui lui permettent d’échapper à cette sanction, notamment lorsque l’immeuble doit faire l’objet de rénovations en raison de son état insalubre ou que le bailleur apporte la preuve que le bail sort du champ d’application de la réglementation sur les baux commerciaux.

Comment s’organise la résiliation du bail commercial ?

- Au terme du bail (après 9 ans), sous réserve de s’acquitter de l’indemnité d’éviction, le propriétaire pourra librement résilier le contrat.

- De son coté, le locataire pourra en principe résilier le bail tous les 3 ans, ce dernier aura également la possibilité, si cela n’est pas contraire à la volonté initiale des parties, céder son bail ou vendre la totalité son fond de commerce à un nouveau locataire (hypothèse de la cession de bail) sans que le bailleur ne puisse s’y opposer.

Enfin, si l’une des deux parties souhaite mettre fin au bail, le congé doit être signifié par acte d’huissier avec un préavis de 6 mois (la LRAR ne suffit donc pas)